引子

随着“5.17”新政落地一个多月，资本市场对楼市复苏的预期却在不断下修。以保利发展为例，市场预期从丰满到现实检验的不断下修，尤其在5月房价数据公布后，预期更是回落至年初水平。这引出了两个关键问题：为什么新政效果未能立即体现在价格上？在价格变化前，我们应如何跟踪楼市变化？

房价持续下跌的背后

房价的持续下跌，从流动性角度看，与股价并无二致，反映了楼市流动性的不断收缩。在资产价格下跌过程中，我们观察到缩量持续下跌的现象，这背后是被动卖出者的增加和买方的推迟购买，导致需求和供给的双重收缩。

楼市的被动卖出者

楼市中的被动卖出者主要分为两类：开发商和普通投资者。开发商因高杠杆和现金流问题，成为价格下跌的推动者；而普通投资者在房价下跌时，也可能出现财务问题，被迫卖出房产。这两类被动卖出者的存在，加剧了市场的下跌压力。

跟踪被动卖出者的关键：挂牌量

在资产价格下跌过程中，挂牌量成为了跟踪被动卖出者数量的重要指标。挂牌量的增加，反映了被动卖出者数量的庞大；而挂牌量的减少，则可能预示着被动卖出者的清理接近尾声。

结束语

通过挂牌量这一核心指标，我们可以更准确地跟踪楼市的出清情况，理解政策效果和市场预期的变化。2023年楼市的波动，以及政策对市场的影响，都可以通过挂牌量的变化得到解释。最终，只有当挂牌量降至一定水平，被动卖出者被清理干净，楼市才能真正企稳。

无论对什么经济体而言，楼市的情况都至关重要。只有房价稳住，内需才有希望。

本文数据来源：Wind，图片来源：网络

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